Содержание частного дома, ремонт собственником
Частный дом принадлежит двум собственникам. Настало время делать ремонт подвала и красить крышу. Один из собственников отказывается участвовать в ремонте(финансировать половину стоимости ремонта). Что делать в этом случае второму собственнику?
В Вашей ситуации Вы можете решить вопрос в следующем порядке.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
В случае, если В общей собственности не выделены доли, то согласно ст. 253 ГК РФ, Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
То есть, пользование общей собственностью, независимо с выделенными долями или нет, осуществляется по соглашению собственников. В случае отсутствия такого согласия, в том числе в части проведения ремонтных работ, вопрос решается в судебном порядке.
Согласно с п. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с п. 3 ст. 17 ЖК РФ, Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 4 ст. 30 ЖК РФ, Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 19 Порядка пользования жилыми помещениями, утв. Постановленим Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 установлено, что собственник в качестве пользователя жилым помещением обязан:
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;-
нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы, плату за коммунальные услуги.
Таким образом,второй Собственник дома обязан содержать дом наравне с Вами в надлежащем состоянии и нести расходы на текущий и капитальный ремонт дома.
В случае, если сособственник отказывается участвовать в проведении ремонтных работ в доме, Вам следует подавать исковое заявление о порядке пользования домом с требовоанием обязать его проводить ремонт.
Смогу оказать помощь в составлении необходимомого искового заявления с учетом особенностей рассмотрения таких вопросов в суде.
Обязанность бывшего собственника по ремонту дома
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет
После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.
Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:
1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).
2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).
Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.
Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.
Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС
Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.
УО следует помнить, что:
- Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
- Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
- На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
- Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.
Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
Какие обязанности несет собственник жилого помещения и чем грозит нарушение правил пользования жильем?
Владельцы жилых помещений обладают не только правом использовать их для проживания или получения дохода, но и должны исполнять обязанности по содержанию жилплощади и общедомового имущества в надлежащем состоянии. Перечень прав и обязанностей собственников жилья зависит от типа занимаемого помещения и наличия зарегистрированных лиц.
Обязанности собственников жилья
Собственником жилья называют лицо, зарегистрированное в качестве такового в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и обладающее правом распоряжаться и пользоваться своим жильем в соответствии с действующим законодательством. Права собственности на жилье возникают в результате гражданско-правовых сделок, приватизации или вступления в наследство.
Права и обязанности собственников по содержанию своего жилья изложены в следующих нормативных актах:
Согласно перечисленным законам, собственники жилплощади в многоквартирном доме обязаны:
- содержать жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
- нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества;
- не нарушать права и законные интересы соседних жильцов;
- обеспечивать доступ сотрудников управляющей компании в помещение для проверки индивидуальных счетчиков раз в 3 месяца.
В рамках исполнения обязанностей по содержанию общей собственности, владельцы помещений многоквартирного дома должны выбрать способ управления многоквартирным домом и контролировать деятельность юридического лица (УК или ТСЖ), образованного для этих целей, сообщая в случаях выявления нарушений в жилищную инспекцию.
Правила финансового участия собственников в содержании общедомового имущества определяются разделом 3 Постановления № 491.
Права собственников жилья
Собственники квартир и долей в многоквартирных домах имеют право:
- продавать, дарить, обменивать или завещать свое жилье по наследству;
- проживать на жилплощади с членами своей семьи;
- прописывать на жилплощади третьих лиц;
- сдавать жилье внаем;
- передавать жилье в безвозмездное пользование по договору;
- сдавать жилье в коммерческую аренду юридическому лицу;
- осуществлять на жилплощади профессиональную деятельность, не нарушающую покой жильцов и санитарное состояние дома.
При регистрации в помещении третьих лиц собственник должен соблюдать нормы миграционного законодательства и региональные санитарные стандарты, ограничивающие максимальное число проживающих на одной площади лиц.
Например, в Москве на каждого прописанного человека должно приходиться не менее 10 кв. м жилплощади (кроме общежитий).
Ответственность и ограничения
В рамках выполнения обязанностей по содержанию жилья в надлежащем состоянии и обслуживанию общедомового имущества, собственник должен соблюдать следующие ограничения:
- запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
- запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
- запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.
Кроме того, собственник помещения несет ответственность:
- за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
- за соблюдение законных прав соседей;
- за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
- за выполнение требований противопожарной безопасности.
Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.
Последствия нарушения правил пользования жильем
Нарушение собственником правил пользования жилым помещением и невыполнение обязанностей по его содержанию может привести к следующим последствиям:
- принудительному взысканию долгов за коммунальные услуги;
- выселению из жилплощади по решению суда;
- лишению права на субсидии и льготы;
- присуждению административного штрафа.
Невыполнение обязанности по оплате коммунальных услуг может привести не только к прекращению поставок таких услуг, но и к принудительному взысканию задолженности с личных счетов или заработной платы собственника с учетом пеней и штрафов, положенных по закону. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт и коммунальные услуги приведет к трудностям при получении субсидий на оплату ЖКХ или погашение ипотечного кредита.
Содержание жилья в антисанитарном состоянии является основанием для присуждения штрафа в размере 500-1000 рублей, согласно ст. 6.4 КоАП. Также сотрудники обслуживающей многоквартирный дом организации могут вынести собственнику предписания об устранении санитарных нарушений (выбрасыванию скопившегося мусора, проведения дезинфекции).
Собственники квартир, оборудованных газовыми плитами, обязаны допускать сотрудников обслуживающих организаций в квартиру для проведения планового техобслуживания газового оборудования. При недопуске специалистов к внутриквартирным газовым коммуникациям собственникам может грозить ответственность в виде:
- штрафа в размере 1000-2000 рублей (п. 3 ст. 9.23 КоАП);
- штрафа в размере 10000-30000 рублей – если по вине собственника возникла аварийная ситуация.
Владельцы квартир обязаны оплачивать работы по ремонту и обслуживанию общих помещений, а также соблюдать санитарные нормы и сообщать о поломках и авариях в соответствующие службы. Чтобы предотвратить привлечение к административной ответственности, следует соблюдать нормы местного законодательства в жилищной сфере и следить за объявлениями управляющих компаний.